VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X 219

BIBLID 1133-598X (2006) p. 219-242

LA VIVIENDA EN EL MEDIO RURAL DE CANARIAS

(ESPAÑA): DIAGNOSIS Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN

JUAN MANUEL PARREÑO CASTELLANO

Universidad de Las Palmas de Gran Canaria

Departamento de Geografía

jparreno@dgeo.ulpgc.es

Fecha de recepción: junio de 2005

Resumen

En las Islas Canarias, como consecuencia de la aprobación de varios documentos normativos

sobre ordenación territorial, se están procediendo a realizar unas directrices de ordenación del medio

rural con el fin de adoptar criterios de desarrollo sostenible. En este proceso, la vivienda es uno de

los elementos a regular, dada la importancia socioeconómica y patrimonial que tiene. En este artículo

se realiza un análisis de la situación de la vivienda en los municipios rurales de Canarias, que

se caracteriza por la elevada presencia de inmuebles desocupados y de uso secundario, la persistencia

de áreas con deficientes condiciones de habitabilidad y la destrucción de los valores patrimoniales,

entre otros aspectos que se señalan. El diagnóstico realizado permite concluir el artículo con

algunos criterios generales que podrían ser considerados en la futura regulación normativa sobre el

medio rural del Archipiélago.

Palabras clave: Vivienda, Medio Rural, Ordenación Territorial, Islas Canarias.

Abstract

As a consequence of approving several regional planning documents in the Canary Islands,

rural planning guide lines are being drawn up with a view to adopting sustainable development

criteria. Housing is one of the elements to be regulated in this process, given the socio-economic and

heritage importance of these. In this article, we conduct an analysis of the housing situation in the

rural municipalities of the Canary Islands, characterised by the large number of unoccupied properties

and the existence of second homes, the persistence of areas with a deficiency in living conditions

and the destruction of heritage values, all of which are among the aspects dealt with. The diagnosis

leads to the conclusions of the article with regard to general criteria that could be considered in

the future regulation of the Canary Islands countryside.

Key words: Housing, Rural Environment, Regional Planning, Canary Islands.

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Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

1. INTRODUCCIÓN

El Decreto Legislativo 1/2000 de 8 de

mayo, en el que se refunden los textos de

las Leyes de Ordenación del Territorio y

de Espacios Naturales de Canarias, estableció

las directrices generales y sectoriales

de ordenación como instrumentos

propios del Gobierno de Canarias para la

regulación de los recursos naturales y

territoriales del Archipiélago. En este sentido,

recientemente se han aprobado las

Directrices de Ordenación General de

Canarias y las Directrices de Ordenación

del Turismo mediante la Ley 19/2003 de

14 de abril, con el fin de implantar un

modelo de desarrollo sostenible en las

Islas, basado en el uso racional y eficiente

de los recursos naturales, del territorio,

de las infraestructuras y de las construcciones;

en el establecimiento de un mayor

equilibrio económico entre los sectores

productivos y entre las unidades territoriales

y en un aumento de la calidad de

vida de los ciudadanos.

La vivienda, como recurso territorial y

como derecho constitucional de todos los

españoles según el artículo 47 de la Constitución,

requiere de una correcta ordenación

con el fin de posibilitar el desarrollo

sostenible de Canarias, tanto en lo que se

refiere a la correcta distribución de la función

residencial en el territorio y a la satisfacción

de las necesidades habitacionales

de la población como a la conservación y

uso racional de los bienes inmobiliarios.

Con este fin, en la citada Ley 19/2003 de

14 de abril se han establecido diversas

directrices en torno a la vivienda, que

serán desarrolladas de un modo más

amplio en las futuras Directrices Sectoriales

de Ordenación de la Vivienda, como

en la propia ley se menciona.

En este momento, en el que se están

acometiendo nuevos desarrollos legislativos

en torno a la ordenación del medio

rural en las Islas, se debe considerar de

nuevo la ordenación de la vivienda. El

hecho de que, en primer lugar, sea un

recurso necesario e indispensable para el

desarrollo de actividades productivas

agrarias y turísticas tanto por su carácter

patrimonial y paisajístico como por su

función habitacional; en segundo lugar,

de que tenga un peso específico en el

establecimiento de la población y en el

aumento de la calidad de vida de los

hogares y, por último, de que su falta de

control implique el desarrollo de dinámicas

destructivas del suelo rústico productivo,

de los recursos territoriales y de los

espacios naturales, justifican sobradamente

que se considere su regulación

dentro de las futuras Directrices de Ordenación

del Medio Rural en Canarias.

Pues bien, con el fin de poder aportar

algunas orientaciones útiles para la formulación

de esas futuras directrices, es

necesario ahondar en el conocimiento de

la situación de la vivienda en el medio

rural. Es este precisamente el objetivo de

este artículo en el que se presenta la situación

de la vivienda en el mundo rural de

Canarias a partir de la información estadística

que aporta el Censo de Viviendas

del año 2001, sin menoscabo del uso de

algunas otras fuentes específicas. Posteriormente,

se aportan algunas recomendaciones

consecuentes con el estudio realizado

con la intención de que puedan ser

consideradas en la futura elaboración de

las mencionadas directrices1.

2. LOS ESTUDIOS SOBRE VIVIENDA

EN EL MEDIO RURAL

La vivienda rural ha sido objeto de

análisis desde numerosas disciplinas y

puntos de vista. Los estudios que se centran

en las características tipológicas ocupan

buena parte de la producción científica

al respecto. Aunque en el caso de

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Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

Canarias las aportaciones no son numerosas,

han visto la luz algunas que se centran

en alguna tipología de vivienda

específica o en la situación del patrimonio

inmobiliario de una isla determinada

(GONZÁLEZ GARCIA, 1983), (SANTANA

DÍAZ, 1991), (FERNANDEZ RODRÍ-

GUEZ, 1999), (ASOCIACIÓN CULTURAL

DIAS DE LA TRADICIÓN

CANARIA, 2003). En algunos de estos

trabajos se aborda de un modo más

extenso la vivienda tradicional y sus

implicaciones urbanísticas, como en el

caso de La Laguna (ALEMÁN DE

ARMAS, 1976).

Las transformaciones funcionales del

medio rural y, consecuentemente, de la

vivienda ha sido otra valiosa perspectiva

de análisis que entronca además con una

importante línea de investigación desarrollada

desde la Geografía española. En

los análisis sobre el espacio rural en

Canarias se aborda, no obstante, la

vivienda como una cuestión secundaria, e

incluso, marginal (GONZÁLEZ MORALES

Y MARTIN RUIZ, 1989), (SIMPOSIO

INTERNACIONAL SOBRE EL MUNDO

RURAL, 1999), (MOLINERO HERNANDO

et al. 2003), (MORALES MATOS,

2003), lo que no es óbice para que fuera

de las Islas se hayan presentado interesantes

propuestas sobre la relación entre

la dinámica del medio rural y de su patrimonio;

tales como los nuevos roles de la

vivienda en áreas de abandono agrícola y

desarrollo de la residencia secundaria

(RABANOS, 1985), (ALBERDI COLLANTES,

2000) o la conjunta modernización

inmobiliaria al albor de desarrollo agrícola

(LOCATEL, 2003).

Una tercera línea de análisis es la que

se centra en la habitabilidad de los

inmuebles y en las condiciones urbanísticas

de producción. En el primer caso, los

estudios publicados no se refieren a la

realidad insular (FRANCIA VIÑA y

GARCÍA ALONSO, 1976), (TURRO

GOULA, 1990), (NÓVOA SANZ, 1991),

mientras que en el segundo cabe destacar

desde los análisis que abordan la producción

inmobiliaria en suelo no urbanizable

(DIPUTACIÓN PROVINCIAL DE

VALENCIA, 1983), (ANTOLÍN IRÍA,

2000) hasta los estudios y censos sobre

vivienda ilegal de los que se obtienen

valiosa información sobre municipios

rurales (MINISTERIO DE OBRAS PÚBLICAS

Y TRANSPORTE, 1994), (GESPLAN,

2000). También cabe mencionar

algunas aportaciones generales que abordan

esta temática parcialmente (DIPUTACIÓN

PROVINCIAL DE GRANADA,

1981).

Finalmente, es justo reseñar una última

línea de edición que se ha venido desarrollando

centrada en el análisis de las

políticas de vivienda en el medio rural,

que ha generado interesantes conclusiones

sobre la promoción pública construida

fuera de las Islas (AA.VV, 1985),

(OYÓN BAÑALES, 1985), (AA.VV., 2003)

y sobre las políticas de auxilios a la rehabilitación

de la vivienda rural (CONSEJERÍA

DE OBRAS PÚBLICAS, VIVIENDAS

Y AGUAS, 1992; 1996 y 2002). En este

mismo sentido, se han abordado dichas

políticas de un modo comparado en el

marco de la Unión Europea en recientes

trabajos (GALLET, SHUCKSMITH y

TEWDWR-JONES, 2003).

Centrándonos en el tema específico

que se aborda en este artículo, la caracterización

de la vivienda rural a partir de

las fuentes estadísticas censales no cuenta

con abundantes estudios previos. El

Censo de Viviendas en España ha sido

analizado de un modo global en algunos

casos, como en los análisis que se han realizado

en la Comunidad de Madrid a partir

de los Censos de Población y Vivienda

de 1991 y 2001 (LEAL MALDONADO,

1993 y 2005) (LEAL MALDONADO y

222 VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

CORTES ALCALÁ, 1995) o el estudio

sobre el bienestar de los hogares granadinos

(ABAD MONTES y HUETE MORALES,

2005). En aportaciones como éstas, la

vivienda de los municipios rurales sólo

puede ser caracterizada a partir de los

análisis generales que se han hecho para

los municipios de menor tamaño.

3. LA VIVIENDA EN EL MEDIO

RURAL DE CANARIAS

Con el objetivo de aproximarnos a una

caracterización del parque inmobiliario

de las zonas rurales de Canarias, se ha

partido de una delimitación territorial

que abarca a todos los municipios que en

el Censo de Población y Viviendas del

año 2001 no superaban los 10.000 habitantes.

Se cree que en estos municipios

sigue presente el hábitat rural tal como R.

Dion lo ha definido (DION, 1934) y estadísticamente

suponen la suma de municipios

rurales y semirrurales.

La muestra incluye 106.655 viviendas

distribuidas en 48 municipios. En concreto,

abarca a todos los de las tres islas occidentales,

salvo los de S/C de La Palma y

Los Llanos de Aridane, quince municipios

tinerfeños, nueve grancanarios, tres

situados en Fuerteventura y dos en Lanzarote.

Se han excluido la mayor parte de

los municipios con camas turísticas de

Canarias, salvo algunos en los que las

cifras de viviendas principales tienen

gran relevancia como son Antigua en

Fuerteventura, San Miguel en Tenerife o

Breña Baja en La Palma. Se trata, por

tanto, de un panorama muy diverso que

supone la existencia de municipios como

Betancuria, con tan sólo 361 inmuebles,

junto a otros como Tuineje, con 5.462

viviendas (véase Tabla.1).

La delimitación del universo de estudio

ha sido, pues, poco restrictiva. Los

procesos de difusión urbana, el desarrollo

turístico y la fuerte terciarización de la

economía canaria desaconsejaba utilizar

otros criterios más estrictos como aquellos

que consideran en el contexto europeo

como municipio rural a aquel que

cuenta con una población inferior a los

2.000 habitantes (HALFACREE y BOYLE,

1998), y que de hecho es el criterio que se

emplea en España, a pesar de que recientemente

el Instituto Nacional de Estadística

ha planteado elevarlo hasta los 5.000

habitantes (MOLINERO HERNANDO et

al. 2004).

Por su parte, el criterio adoptado permite

obtener un universo parecido si aplicáramos

los flexibles criterios que, basados

en la densidad demográfica, han

establecido la OCDE en 1994 y que considera

que un municipio es rural cuando su

densidad demográfica es igual o inferior

a 150 habitantes por kilómetro cuadrado

y el EUROSTAT que, por su parte, reduce

esta densidad a 100 habitantes, límite

estadístico que está condicionando en la

actualidad la delimitación de los municipios

objeto de las ayudas previstas en las

iniciativas comunitarias LEADER.

Tras la delimitación del ámbito de

estudio se procedió a la caracterización

del parque inmobiliario, centrándonos

especialmente en lo que estadísticamente

se define como vivienda principal, con el

fin de excluir los alojamientos secundarios

y turísticos que desvirtuarían la realidad

habitacional de la población residente

en los ámbitos rurales. En este sentido,

se ha analizado la evolución del parque

de viviendas principales entre 1981 y

2001 y algunas características habitacionales

como “tamaño de la vivienda y del

hogar”, “tipología del inmueble”, “servicios

e instalaciones” que presentan, “antigüedad”

y “estado de conservación”.

Además, se ha valorado la incidencia

de las viviendas secundarias y vacías en

los municipios rurales en el año 2001 y se

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Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

ha caracterizado el régimen de tenencia y

el sistema de producción, en este último

caso, considerando otras fuentes estadísticas

como el Padrón de 1996 o el Censo

de Viviendas Ilegales del año 2000.

Fuente: INE. Censos de Vivienda. Elaboración propia.

Tabla 1. Evolución de las viviendas principales en municipios rurales de Canarias

224 VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

3.1. El crecimiento inmobiliario

La comparación de los censos de

vivienda de 1981 y 2001 muestra que se

ha registrado un crecimiento inmobiliario

del 50% en las zonas rurales de Canarias.

Este importante aumento de las viviendas

censadas tiene un comportamiento

territorial dual. Por un lado, en algunas

zonas se ha producido un crecimiento

moderado e incluso un decrecimiento. En

este último caso se encontraban los municipios

de Fasnia en Tenerife, San Andrés

y Sauces y Garafía en La Palma y Agulo,

Vallehermoso y Hermigua en La Gomera,

en los que efectivamente se constataba

una disminución cuantitativa en el número

de viviendas censadas. La situación de

los municipios del Norte de La Gomera

era la más regresiva, registrándose tasas

de decrecimiento superiores al 40%.

A estos municipios habría que unir

otros que han experimentado un crecimiento

moderado, inferior al 25%. Se trataba

de San Nicolás de Tolentino en Gran

Canaria, La Matanza de Acentejo, San

Juan de la Rambla y Vilaflor en Tenerife;

Alajeró en La Gomera, Breña Alta, Puntallana,

Villa de Mazo y Tijarafe en La

Palma y Valverde en El Hierro.

En otras áreas, el crecimiento inmobiliario

ha sido extraordinariamente vigoroso.

Destacaban en este caso, los municipios

de San Miguel, El Sauzal, Tegueste y

Arico en Tenerife; Frontera en El Hierro y

Artenara en Gran Canaria, si bien en este

último se trata de valores absolutos muy

bajos, y especialmente, los municipios

majoreros y conejeros que hemos incluido

en la muestra, que eran los que registraban

los mayores incrementos de Canarias.

En Antigua, el crecimiento ha sido

de un 504,1%; en Tuineje del 224,9%; en

Tinajo del 191,1% y en Betancuria, del

97,3%.

Las tasas de crecimiento parecen estar

relacionadas con un importante aumento

demográfico en algunos casos, motivado

a su vez por los procesos de “desurbanización”

de las grandes capitales canarias

y por el desarrollado turístico de las áreas

litorales. Pero en otros supuestos, el crecimiento

inmobiliario es producto de la

proliferación de viviendas secundarias,

cuestión que se abordará en el siguiente

epígrafe.

3.2. El uso de las viviendas

Según el Avance del Censo del Población

y Vivienda del año 2001 que el Instituto

Nacional de Estadística ha hecho

público, el 72,1% de las 106.655 viviendas

censadas tenían uso principal, el 12,3%

uso secundario, el 13,5% estaban vacías y

el restante 2,2% se refería a otras situaciones.

Por tanto, sólo tres cuartas partes del

parque inmobiliario estaba ocupado permanentemente,

un porcentaje similar al

que se registra en la totalidad del Archipiélago.

En relación con la importancia que

reviste el uso principal en el parque de

vivienda, se detectaban también grandes

diferencias en el ámbito municipal (véase

Figura 1). Los municipios con un mayor

porcentaje eran los de la Isla de La Gomera,

con la excepción de San Sebastián, los

que se encuentran en el entorno del Área

Metropolitana de S/C de Tenerife-La

Laguna y en la cercanías de los centros

comarcales de Puerto de la Cruz-Los Realejos,

Breña Alta en La Palma, San Nicolás

de Tolentino y Artenara en Gran Canaria

y San Miguel en Tenerife. Esta distribución

evidencia la relación entre la vivienda

principal y la difusión residencial de

las áreas metropolitanas, la proximidad

de centros turísticos o la pervivencia de la

actividad agrícola, pero la diversidad de

situaciones parece manifestarnos la exisVEGUETA

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Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

tencia de factores locales que quedan

fuera del alcance de este estudio.

En el resto de la muestra, es decir, en

las jurisdicciones que se localizan en La

Palma, El Hierro, Fuerteventura y Lanzarote,

el noroeste y este de Tenerife y norte

y centro de Gran Canaria, el peso de la

vivienda principal era menor respecto al

total de inmuebles, llegando en algunos

casos, como en Arico o Haría a suponer

tan sólo la mitad de las viviendas.

En algunos de estos municipios el elevado

número de viviendas vacías por

despoblamiento era la principal causa del

menor porcentaje de viviendas principales

(Véase Figura 2). Esta situación tenía

especial relevancia estadística en El Hierro,

Fuerteventura y La Palma, con

muchos municipios con porcentajes superiores

al 15%, pero tampoco hay que olvidar

los valores que se alcanzaban en el

este y noroeste de Tenerife y en los municipios

de Moya y Valleseco en Gran

Canaria.

Hay que advertir que en algunos

municipios se clasificaba dentro de la

categoría “otros tipos de viviendas” a un

número de inmuebles excesivo en relación

con el promedio que se registraba en

el Archipiélago. Esto se observa en los

municipios de El Tanque, Tinajo, Antigua

y Tazacorte. Se puede interpretar que

buena parte de estos inmuebles estaban

realmente desocupados y que por error

estadístico no habían sido clasificados

correctamente.

Figura 1. Porcentaje de viviendas principales en 2001

Fuente: INE, Resultados de los Censos de Población y Viviendas 2001. Avance de Resultados.

Elaboración propia.

226 VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

La otra causa que explica que en algunas

zonas una buena parte de los inmuebles

en áreas rurales no tuviese uso principal

era el desarrollo del secundario

(Véase Figura 3). Esta situación se manifestaba

especialmente en las islas de Lanzarote

y Gran Canaria, en las que el 24,5 y

el 17,2% respectivamente de las viviendas

de los municipios seleccionados tenían

este uso. En la segunda, únicamente en el

término de San Nicolás de Tolentino se

registraba un número de inmuebles escaso,

como es comprensible dado el carácter

agrícola y las malas comunicaciones que

presentaba esta zona respecto al resto de

la Isla. Por el contrario destacaba especialmente

el municipio de Agaete.

En las islas de El Hierro, Fuerteventura,

Tenerife y La Palma, el número de

inmuebles con uso secundario es también

importante, oscilando entre el 13,5% de la

primera y el 9,6% de la última. En Tenerife

esta situación afectaba al medio rural

de las comarcas del este y noroeste. En La

Palma, a los municipios del norte, y en

Fuerteventura, a los de Antigua y Tuineje.

Figura 2. Porcentaje de viviendas vacías en 2001

Fuente: INE, Resultados de los Censos de Población y Viviendas 2001. Avance de Resultados.

Elaboración propia.

De la descripción territorial del uso de

las viviendas, se deduce que el medio

rural en Canarias presenta funciones y

situaciones muy diversas en función del

área geográfica de la que se trate: a) existen

comarcas en las que se recibe el uso

residencial principal expulsado de los

grandes centros urbanos y económicos; b)

otras que se han convertido en centros

donde se concentra la función residencial

secundaria, tanto por el desarrollo turístico,

por sus especiales características paisajísticas

o porque los emigrantes oriundos

del lugar mantienen con este fin sus

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Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

bienes patrimoniales y c) en algunas

zonas, el mantenimiento de funciones

residenciales principales se debe a la pervivencia

de la actividad agrícola o de funciones

económicas endógenas mientras

que en otras se asiste al despoblamiento

motivado por la falta de alternativas a un

modelo económico en declive.

Figura 3. Porcentaje de viviendas secundarias en 2001

Fuente: INE, Resultados de los Censos de Población y Viviendas 2001. Avance de Resultados.

Elaboración propia.

3.3. El tamaño de las viviendas

Según la superficie útil recogida en el

Censo del año 2001, el tamaño útil promedio,

a partir de un cálculo en el que se

utilizaron los datos agrupados por intervalos

de tamaño, era de 92,2 m2. Es decir,

en líneas generales las viviendas eran de

tamaño medio, con un espacio promedio

superior al existente para el conjunto del

parque inmobiliario del Archipiélago. Sin

embargo, como cabía esperar, la situación

era muy heterogénea, como lo constata

que más de 3.200 inmuebles de la muestra

tuviesen más de 180 m2, al mismo

tiempo que unos 1.500 no superasen los

30 m2 o que la muestra registrara una dispersión

típica de 98 m2. En cualquier caso,

predominaban los inmuebles con tamaños

comprendidos entre los 90 y 105 m2,

tal como se puede observar en la distribución

de intervalos de la figura 4.

Existían grandes diferencias espaciales

en lo que se refiere al tamaño de los

inmuebles. En líneas generales, las viviendas

situadas en las tres islas más occidentales

eran más pequeñas, en especial en municipios

como Valle Gran Rey, Vallehermoso,

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La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

Garafía y Puntagorda (Véase Figura 5).

Similares valores promedios se registraban

en el este de Tenerife (Fasnia y Arico)

y en el centro de Gran Canaria (Tejeda,

Artenara, Vega de San Mateo).

Figura 4. Número de viviendas según su superficie útil

Fuente: INE, Resultados de los Censos de Población y Viviendas 2001. Avance de Resultados.

Elaboración propia.

Al contrario, eran los municipios de

Fuerteventura, con la excepción de Antigua

dada la proliferación de viviendas

principales en sus enclaves turísticos,

Lanzarote, y una buena parte de los situados

en el norte de Tenerife y Gran Canaria

los que tenían un mayor porcentaje de

viviendas espaciosas.

Estas diferencias en el tamaño de la

vivienda eran debidas al particular desarrollo

inmobiliario de cada zona y a la

dinámica territorial de la función residencial.

Esta segunda razón explica que los

municipios que estaban acogiendo los

movimientos poblacionales ligados a la

“desresidentización” de las áreas metropolitanas

tuviesen un mayor porcentaje

de viviendas de mayor tamaño, tal como

ocurría en Firgas en Gran Canaria o en la

comarca de Acentejo en Tenerife.

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La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

3.4. El tamaño de los hogares

En lo que se refiere al tamaño del

hogar (relación ocupantes/viviendas) de

las viviendas principales, en el año 2001

se registraba un valor promedio de 2,9

personas para el conjunto del área de

estudio. En La Palma, Tenerife y en Gran

Canaria, las ocupaciones eran más elevadas

por término medio. En estas islas,

para algunos municipios hemos estimado

valores superiores a 3,2 habitantes por

vivienda, como sucede en los municipios

de Firgas, San Nicolás de Tolentino, La

Guancha, La Matanza de Acentejo, San

Juan de la Rambla, El Sauzal, El Tanque,

San Andrés y Sauces y Tazacorte (Véase

Figura 6). La existencia de un porcentaje

elevado de hogares con 6 o más miembros

en el norte y oeste de estas islas era la

principal causa.

Al contrario, buena parte de los

inmuebles de Fuerteventura, Lanzarote,

La Gomera y El Hierro, estaban ocupados

por una o dos personas como mucho,

tanto por el hecho de que estas viviendas

principales pudiesen estar ubicadas en

ámbitos turísticos, como ocurre en Lanzarote

o Fuerteventura (con la excepción de

Betancuria), como por el proceso de

éxodo rural y envejecimiento del cabeza

de familia, como de hecho está ocurriendo

en las islas de La Gomera y El Hierro,

en el noroeste de La Palma, en los municipios

cumbreros de Gran Canaria y en

los del este de Tenerife.

Figura 5. Superficie útil media de las viviendas ocupadas en 2001

Fuente: INE, Resultados de los Censos de Población y Viviendas 2001. Avance de Resultados.

Elaboración propia.

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La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

Como resultado de la disparidad en el

tamaño de los hogares y de las viviendas

en Canarias, la superficie útil por persona

presentaba importantes diferencias territoriales.

Como promedio, en el área de

estudio, cada persona contaba con 27 m2

de superficie útil, según la información

recogida en la Encuesta de Población de

1996, una superficie inferior a la que se

registraba en ese año para el conjunto de

Canarias, que era de 28,2 m2 por habitante

y bastante menos que los promedios

que se daban en Lanzarote y Fuerteventura,

los mayores del Archipiélago, con

33,3 y 30,8 m2 por habitante.

Dentro de la muestra seleccionada, la

densidad era mayor en los inmuebles

situados en las islas de La Gomera y La

Palma, mientras que en Gran Canaria,

Lanzarote y Fuerteventura cada habitante

contaba con un mayor número de

metros. En municipios como Tijarafe,

Tazacorte, Puntagorda, Barlovento, Fuencaliente,

Valle Gran Rey, Alajeró, Fasnia y

San Nicolás de Tolentino cada persona

tenía menos de 25 m2 de superficie útil

(Véase Figura 7).

Figura 6. Número de ocupantes por vivienda en 2001

Fuente: INE, Resultados de los Censos de Población y Viviendas 2001. Avance de Resultados.

Elaboración propia.

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Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

3.5. La tipología y las características

morfológicas de los inmuebles

En las zonas rurales, la mayor parte de

las viviendas eran unifamiliares. Únicamente

en los núcleos urbanos y en los que

el dinamismo edificatorio ha sido mayor,

el número de viviendas en inmuebles

plurifamiliares era estimable (Vega de

San Mateo, San Sebastián de la Gomera,

etc.).

Las viviendas unifamiliares solían

tener tipología aislada, asociadas en

muchos casos a estructuras agrarias, o

adosadas, con una o varias paredes

medianeras. En la mayoría de los casos se

trataba de una vivienda orgánica, construida

o autoconstruida en función del

cambio que se produce en las necesidades

familiares.

Dentro de la tipología adosada, podemos

encontrar diferentes modelos de

viviendas. En primer lugar, cabe mencionar

la vivienda tradicional de pueblo, en

la que aparece el patio interior como elemento

de ventilación y distribución de las

estancias, y en el que los antiguos usos

agrarios condicionan la estructura interna

(cuarto de aperos, granero...). En segundo

lugar, la casa-salón, un tipo de inmueble

más reciente, con dos plantas generalmente

y en el que el patio interior pierde

sus funciones de distribución. La planta

baja se destina a almacén, local o garaje

mientras que la segunda alberga el uso

residencial propiamente dicho. Por último,

el dúplex, un tipo de inmueble también

reciente, caracterizado por la presencia

de un pequeño jardín delantero y un

patio trasero, garaje en sótano, semisótano

Figura 7. Superficie útil media por habitante de las viviendas ocupadas en 1996

Fuente: ISTAC. Encuesta de Población y Vivienda de 1996. Elaboración propia.

232 VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X

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La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

o planta baja, habitaciones de uso diurno

en la planta baja y de uso nocturno en la

primera planta.

Dentro de las tipologías aisladas, por

su parte, aparece en el territorio la casajardín,

una vivienda distribuida como un

inmueble urbano, en el que el patio interior

desaparece o se minimiza, abierta al

exterior y rodeada por un jardín, que

suele destinarse al ocio. En este grupo

cabe mencionar también la vivienda agraria,

que aparece en este caso ligada a la

antigua explotación y que presenta una

distribución interna ligada a los usos

agrarios y en la que las estancias, bien

están intercomunicadas, bien se distribuyen

en torno a un patio interior.

Por término medio las viviendas presentaban

4,1 habitaciones, algo más que

la media del Archipiélago que era de 3,93,

según los datos que aporta la Encuesta de

Población de 1996. Los municipios de la

muestra de La Palma, con 4,4, Lanzarote

y Tenerife con 4,28 y Fuerteventura con

4,18 eran los que presentaban un promedio

insular mayor, mientras que El Hierro,

con 2,77, Gran Canaria, con 3,84 y La

Gomera con 3,71 estaban por debajo del

promedio general. Teniendo en cuenta

las diferentes medias insulares, no parece

que hubiera una clara correlación entre el

número de habitaciones con el de ocupantes

por vivienda y con los valores de

superficie útil.

3.6. Los servicios e instalaciones de las

viviendas

La información censal de la Encuesta

de Población de Canarias de 1996 nos

permite caracterizar el parque de viviendas

principales según sus instalaciones y

servicios. Como en el resto de Canarias,

casi la totalidad de las viviendas principales

contaban con agua corriente y energía

eléctrica, con porcentajes sobre el total

del 97,2 y 97,6% respectivamente. En relación

con el primer indicador, la situación

era algo más desfavorable en las islas de

Lanzarote y Fuerteventura y en el sureste

de Tenerife respecto a los valores promedios

que se registraban en el Archipiélago.

En concreto, en los municipios de

Haría y Fasnia el 18,6 y 17,9% respectivamente

de las viviendas principales censadas

en 1996 no contaban con este servicio,

seguidos por los de Betancuria, Tuineje y

Tinajo donde los valores eran del 12,5,

11,8 y 11,1% respectivamente. Con una

incidencia menor, cabe también mencionar

los términos de Arico, Garafía, Valverde

y Antigua, con porcentajes comprendidos

entre el 8,3% del primero y

6,8% del último.

Una situación similar, aunque algo

menos grave, hay que reseñar respecto a

la presencia de energía eléctrica en los

inmuebles. En líneas generales el porcentaje

de viviendas sin este servicio era

superior en las zonas que tenían un

mayor número de viviendas sin agua

corriente. En este caso, en Garafía el

11,5% de los inmuebles no contaban con

electricidad, seguido por Betancuria

(8,9%), Artenara (7,2%), Arico (6,9%),

Tuineje (6,7%) y Fasnia (5,5%).

En la mayoría de las viviendas, un

82,7%, se utilizaba el gas. No obstante, se

daban de nuevo situaciones muy diversas.

Mientras en la provincia de S/C de

Tenerife, casi todos los inmuebles (un

92,9%) contaban con este tipo de instalación,

en las islas orientales estaba menos

extendido (un 62,4%). Salvo los municipios

de Tejeda y San Nicolás de Tolentino,

en los que más del 90% de las viviendas

tenían gas, el resto registraba

porcentajes inferiores, dándose situaciones

como la de Tuineje, donde sólo la

mitad de las viviendas contaban con gas

o, más aún, las de Betancuria, Moya o

Valleseco, donde el número de viviendas

VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X 233

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

que lo tenía no alcanzaba el 4% del total.

La línea telefónica fija estaba menos

extendida en 1996, ya que sólo un 68,2%

de las viviendas la tenía. Se registraba

una disparidad interprovincial algo

menor a favor de la provincia occidental,

en la que casi el 70% de las viviendas tenían

teléfono frente al 64% de la provincia

oriental. Tejeda, con un 59,9% de sus

viviendas sin teléfono, Tazacorte, con un

49,3% y de manera descendente Agaete,

Artenara, Los Silos, Buenavista del Norte,

La Victoria de Acentejo y Antigua registraban

porcentajes superiores al 40%. En

líneas generales, el teléfono estaba más

extendido en La Palma, La Gomera y en

algunos municipios de las otras islas

como Tegueste, San Miguel y Vega de

San Mateo.

El último indicador del que tenemos

información censal es la presencia de

garaje en las viviendas. Como es lógico,

dada la tipología de los inmuebles y la

impronta rural de la mayor parte de las

entidades (en muchos casos no existe

accesibilidad rodada hasta el inmueble),

el garaje estaba mucho menos extendido

que en el resto de Canarias, afectando

sólo al 30,7% de las viviendas.

3.7. La antigüedad y el estado de conservación

La antigüedad, las técnicas constructivas

empleadas y el abandono de muchos

inmuebles ha propiciado que un número

importante de viviendas no presente condiciones

óptimas de habitabilidad. En

concreto, en 1995 se consideraba que el

14,9% de las viviendas rurales de Canarias

presentaban un importante estado de

deterioro.

Este panorama es el que ha motivado

que desde la aprobación de la Ley Canaria

de Vivienda de 1989 se haya considerado

la necesidad de fomentar la rehabilitación

de la vivienda rural en el Archipiélago

con la puesta en marcha de programas

específicos. Como resultado, en el

Segundo y Tercer Plan Canario de la

Vivienda (1992-95 y 1996-01) se financiaron

6.241 y 6.741 actuaciones respectivamente,

mientras que en el actual IV Plan

(2002-05) se tiene previsto financiar otras

5.000 actuaciones. Ante la magnitud de

estas cifras hay que advertir que la distribución

geográfica de las viviendas beneficiadas

no se ha ceñido a entidades rurales

exclusivamente. Muchos inmuebles

rehabilitados se localizan en el extrarradio

de núcleos urbanos y en municipios

de más de diez mil habitantes.

3.8. El sistema de producción y el régimen

de tenencia

La edificación del tejido inmobiliario

del área de estudio se ha realizado mayoritariamente

a través de la autopromoción.

La promoción de viviendas con destino

a la venta, esto es, la promoción

lucrativa, ha tenido menos importancia

que en el conjunto de Canarias, dado el

menor desarrollo urbanístico e incremento

demográfico de estos municipios. No

obstante, las zonas que están acogiendo

funciones residenciales ligadas a la “desresidentización”

de los grandes núcleos

urbanos, a la segunda residencia y al desarrollo

turístico presentan un panorama

diferente, con una mayor presencia de la

promoción profesional.

Dentro de la autopromoción ha tenido

una singular importancia la autoconstrucción.

Todavía en 1996, el 41,9% de los

hogares declaraba que había accedido a

su vivienda a través de la autoconstrucción.

Incluso en municipios del noroeste

de La Palma, norte de Tenerife, donde el

desarrollo inmobiliario ha tenido una

dimensión más reducida respecto a la

tendencia registrada en el Archipiélago

234 VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

en las últimas décadas, o en otros de la

provincia oriental como Tinajo, Tuineje,

Antigua, Valsequillo, San Nicolás de

Tolentino, Firgas y Frontera, más de las

mitad de los hogares habían accedido a

su vivienda a través de la autoconstrucción

(Véase Figura 8).

Un aspecto importante a reseñar en

relación con el sistema de promoción es la

legalidad del mismo. En las zonas rurales

ha tenido mucha importancia la construcción

sin licencia, tanto en suelos urbanos

como en zonas rústicas. Todavía en 1994

se estimaba que el 50% de los edificios

residenciales en construcción en municipios

de menos de 3.000 habitantes carecían

de licencia o tenían una licencia

inapropiada, unos doce puntos por encima

del porcentaje que se registraba en

Canarias, que era del 38,7% (MINISTERIO

DE OBRAS PÚBLICAS, 1994).

Figura 8. Porcentaje de hogares que accedieron a la propiedad por autoconstrucción en 1996

Fuente: ISTAC. Encuesta de Población y Vivienda de 1996. Elaboración propia.

Los últimos datos sobre la incidencia

de la ilegalidad que aporta el reciente

Censo de Viviendas Ilegales (GESPLAN,

2000), ratificaba, en primer lugar, la

mayor presencia del fenómeno en la provincia

de Las Palmas. Las viviendas inscritas

para su legalización en Lanzarote

suponían el 15,3% de las ocupadas en el

2001; en el caso de Gran Canaria, el 10% y

en el de Fuerteventura el 9,1%, cuando en

la provincia occidental, la isla con un

mayor porcentaje, El Hierro, sólo registraba

el 5,4%. En segundo lugar, la importancia

que tenía la ilegalidad en los municipios

de menor tamaño de Canarias. Es

sintomático que en Gran Canaria, los dos

VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X 235

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

municipios de menor tamaño demográfico,

Artenara y Tejeda, fuesen los que

registrasen los mayores porcentajes de

viviendas inscritas para su legalización,

el 62,5 y 24,5% respectivamente, en relación

con las viviendas ocupadas en el año

2001 (Véase Figura 9).

Figura 9. Porcentaje de viviendas inscritas para su legalización en el año 2000

sobre las ocupadas en 2001

Fuente: INE, Resultados de los Censos de Población y Viviendas 2001. Avance de Resultados.

GESPLAN, Censo de Viviendas Ilegales, 2000. Elaboración propia.

En lo que se refiere al régimen de

tenencia, predomina ampliamente la propiedad,

como en el resto del Archipiélago.

En el año 2001, el 71,7% de las viviendas

estaban en propiedad por compra o

herencia, el 15,8% de los hogares había

optado por otras formas de acceso, en

especial la autoconstrucción, el 9,1% de

los inmuebles principales estaba en alquiler

y el 3,4% restante había sido cedido

gratuitamente. De tal modo que el 87,5%

de los inmuebles era propiedad de sus

moradores.

Únicamente en los municipios en los

que una parte de los inmuebles de uso

principal esta ligada a las funciones turísticas

o en algunos municipios de tradición

más agraria, el alquiler tiene mayor

importancia. En el primer caso se encuentran

los casos de Haría (14,9%), Antigua

(38,2%), Tuineje (28,3%), San Sebastián de

la Gomera (17,7%), Alajeró (11,3%), Valle

Gran Rey (24,2%), Breña Baja (14,6%) y

San Miguel (16,4%). En el segundo, Frontera

(13,6%), Valverde (12,3%), Puntagorda

(10,5%) y San Andrés y Sauces (10,9%).

236 VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

4. DIAGNÓSTICO

Después del análisis expuesto, podemos

concluir que los principales problemas

que afectan a la vivienda de las áreas

rurales de Canarias son:

A.La falta de estudios específicos sobre

la situación de la vivienda en el

medio rural. La mayor parte de los

datos disponibles son los censales.

B. El elevado número de viviendas desocupadas.

Debido al éxodo rural o a

los problemas relacionados con la

partición de los inmuebles en las

herencias, un porcentaje elevado de

viviendas se encuentra desocupado.

El hecho de que muchas de estas

viviendas no estén ocupadas, incide

en que se genere un “despilfarro

inmobiliario” que no sólo afecta a las

viviendas sino también a las propiedades

en la que estas se enclavan.

Dado que este proceso se remonta a

algunas décadas y a que las técnicas

constructivas adolecieron de falta de

calidad, muchas de estas viviendas

están además en estado ruinoso o en

malas condiciones de habitabilidad.

Esto dificulta su reutilización, a la par

que supone en muchos casos dilapidar

bienes con valor patrimonial e

histórico.

C. El aumento de residentes secundarios

y de habitantes procedentes de áreas

urbanas. En los municipios más cercanos

a los principales núcleos urbanos

de Canarias se está produciendo

un proceso de realojamiento de población

urbana, en viviendas usadas y a

través de construcciones nuevas. Al

mismo tiempo, en otros municipios más

alejados, se produce un incremento

importante de las viviendas secundarias,

tanto por parte de descendientes

de oriundos de estos municipios, que

heredan bienes patrimoniales en las

zonas rurales como por parte de

colectivos que adquieren viviendas

con este fin.

Esta situación, si bien favorece que

una parte de los inmuebles dejen de

estar abandonados y dinamiza en

cierto modo la economía local, también

genera algunos efectos perversos.

En primer lugar, retrae suelo rústico

de fines productivos de carácter

agrario, en la medida que muchas

veces las viviendas usadas están

enclavadas en explotaciones agrarias.

En segundo lugar, encarece el suelo y

el proceso constructivo, por lo que

dificulta la posibilidad de que se

pueda producir una recuperación de

actividades agrarias y la implantación

de otras alternativas productivas,

como puede ser el turismo rural.

En tercer lugar, en muchas ocasiones

conlleva una degradación del paisaje

patrimonial, rural y natural de las

zonas afectadas y, por último, incide

en la calidad de vida, en la medida en

que este proceso no está acompañado

de la suficiente planificación de los

servicios e infraestructuras que estos

colectivos demandan de modo permanente

o temporal.

D. Buena parte de las viviendas principales

no reúnen las mejores condiciones

de habitabilidad. Los procesos

productivos o la antigüedad de los

inmuebles han ocasionado que muchas

viviendas no cuenten con los servicios

e instalaciones adecuados o presenten

problemas de obsolescencia.

De igual modo, la calidad urbanística

es deficiente en muchos casos, dado

el carácter autoconstructivo e ilegal

de muchas edificaciones. Esta situación,

sin el auxilio público adecuado,

motiva el abandono de los inmuebles,

lo que genera la pérdida de efectivos

en los municipios afectados o un

VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X 237

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

incremento en las solicitudes de

viviendas protegidas. En este mismo

sentido, en muchas ocasiones los

inmuebles en mal estado tienen valor

histórico o patrimonial.

E. La densidad de ocupación de los

inmuebles es mayor que en las zonas

urbanas, en especial en las islas más

occidentales y en el este de Tenerife.

El reducido tamaño de algunas

viviendas y la persistencia de un

número importante de hogares con

más de cinco miembros son las principales

causas. Como paradoja, existen

numerosos hogares unipersonales

o compuestos por dos personas como

mucho, en especial en Fuerteventura,

Lanzarote, La Gomera, El Hierro, Sur

y Noroeste de La Palma, Centro de

Gran Canaria y Este de Tenerife. El

despoblamiento y el envejecimiento

de las unidades familiares supone que

en los próximos años pueda aumentar

la obsolescencia de los inmuebles

y que se deterioren las condiciones de

vida de muchos hogares.

F. De modo paralelo a la llegada de

colectivos alóctonos, se está produciendo

una generalización de nuevas

tipologías edificatorias en zonas

donde predominaban otras tradicionales.

El desarrollo de la casa-salón,

primero, y más recientemente, la proliferación

de la casa-jardín y sobre

todo de los dúplex en hileras pueden

suponer la degradación patrimonial y

paisajística de conjuntos inmobiliarios

tradicionales.

G.La autopromoción ha sido una forma

de acceso a la vivienda tradicional en

las zonas rurales. Una parte de los

inmuebles edificados de esta manera

se ha construido de manera ilegal.

Aún hoy en día la falta de control

urbanístico es manifiesta. Esto supone

un gran problema en la medida en

que incide en una ocupación desorganizada

del territorio, degrada los

espacios naturales y rurales, impacta

en el valor paisajístico de los núcleos

rurales al realizarse muchas de estas

viviendas sin respetar las ordenanzas

estéticas establecidas por las distintas

corporaciones, supone una pérdida

de recursos para los ayuntamientos y

puede favorecer la construcción de

infraviviendas.

H.La presencia de viviendas en alquiler

es muy reducida en los municipios

analizados. El peso aplastante de la

propiedad como régimen de tenencia

impide que exista un mercado de

viviendas en arrendamiento que favorezca

la actividad productiva.

4. PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN

Antes de realizar cualquier tipo de

consideración, hay que reseñar que el

escaso conocimiento de la vivienda rural

en Canarias requeriría de la creación de

un Instituto de la Vivienda Rural en

Canarias, de gestión pública e interadministrativo,

cuyo objetivo fuese, entre

otros, el estudio de esta realidad, ofrecer

soluciones técnicas y sociales, encauzar y

captar financiación para rehabilitaciones

e intentar orientar el parque de vivienda

en clave de desarrollo rural y conservación

del paisaje.

Entrando en materia, la ordenación de

la vivienda en el medio rural de Canarias

se debe hacer teniendo en cuenta los

siguientes objetivos generales:

A.Mantener los colectivos demográficos

existentes y permitir el crecimiento

demográfico endógeno.

B. Favorecer la implantación y el crecimiento

de las actividades productivas

compatibles con la naturaleza del

medio rural, en especial el desarrollo

de las actividades agrarias.

238 VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

C. Conservar y mejorar el paisaje rural y

preservar los bienes culturales y artísticos.

Con estos propósitos generales, y de

acuerdo a las Directrices de Ordenación

General de Canarias, a la Ley 2/2003 de

10 de febrero de Vivienda de Canarias y a

la normativa sobre ordenación del territorio

y espacios naturales, las propuestas

de intervención podemos clasificarlas en

dos tipos: aquellas que pretenden mejorar

las condiciones de acceso a la vivienda

y las de habitación de la población

local y de los nuevos hogares y las que

pretenden incidir en la ordenación territorial

y paisajística de la función residencial.

En relación con el primer aspecto, las

medidas apuestan por la vinculación de

la vivienda a la dinámica demográfica

endógena y a los colectivos alóctonos que

van a desarrollar sus actividades productivas

en el entorno rural.

De este modo, dado que las zonas rústicas

están acogiendo la función residencial

principal y secundaria procedente de

las grandes zonas urbanas de Canarias, es

necesario garantizar que existan viviendas

para la población local y para los nuevos

hogares que se constituyan. Con este

fin es aconsejable, en primer lugar, que en

zonas afectadas por esta situación el porcentaje

de suelo urbano y urbanizable

adscrito a la promoción de viviendas protegidas

sea el máximo que la ley permite,

el 33% del aprovechamiento del ámbito,

tal como establece la modificación que se

ha realizado del apartado 2.A.8 del artículo

31 del Decreto Ley 1/2000 de 8 de

mayo. De igual modo, es necesario que

las corporaciones realicen una política

activa de suelo que conduzca a la creación

de un patrimonio público suficiente

para cubrir los objetivos previstos en relación

con los colectivos más desfavorecidos.

En segundo lugar, se debe inducir que

el crecimiento inmobiliario sea de origen

endógeno en los asentamientos rurales y

agrícolas, tal como señala la directriz 54

de la Ley 19/2003 de 14 de abril para lo

que se debería gravar, mediante instrumentos

fiscales e impositivos, las viviendas

que no sean residencia habitual,

sobre todo en el caso de nuevas construcciones,

medida que se puede extender a

los núcleos urbanos situados en el medio

rural en función de la incidencia que la

vivienda secundaria pueda tener en el

mercado inmobiliario (este puede ser el

caso de islas como Lanzarote y Gran

Canaria, donde la vivienda secundaria en

el medio rural ha alcanzado porcentajes

excesivamente elevados).

El importante porcentaje de viviendas

desocupadas incide también en las posibilidades

de acceso a la vivienda. Las

medidas que se deben adoptar para que

estos inmuebles sean utilizados deben ser

de distinto tipo. En primer lugar, la posibilidad

de que no sólo accedan a las máximas

ayudas previstas en los distintos programas

de rehabilitación de viviendas

protegidas, sino que estas se incrementen,

en especial cuando las viviendas

estén en asentamientos rurales y agrícolas

o en los cascos históricos de los núcleos

urbanos. En segundo lugar, el establecimiento

de gravámenes impositivos y de

un trato fiscal que desaliente la propiedad

de inmuebles vacíos. En tercer lugar,

la utilización del ejercicio expropiatorio

por parte de los organismos públicos con

el fin de promover inmuebles protegidos.

Sería aconsejable que estas dos últimas

medidas se aplicaran en determinadas

zonas debido a las distintas causas que

inciden en el problema de la vivienda

vacía.

El mal estado de muchas viviendas

ocupadas es un factor que incide en el

abandono rural y en la calidad residencial

VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X 239

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

de la población local. Con este fin, se debe

mantener e incluso incrementar las ayudas

previstas en los programas de rehabilitación

de la vivienda rural, en especial

cuando esta se encuentre dentro de

explotaciones agrarias y en asentamientos

rurales y agrícolas. Habría que concentrar

las ayudas en estos casos, en lugar

de seguir con la política extensiva que se

viene realizado.

Otro factor que incide en el encarecimiento

de las condiciones de acceso a la

vivienda es la generalización de la

demanda inversora, ya que esta mantiene

un claro comportamiento especulativo.

En el medio rural la generalización de

este tipo de demandantes puede tener un

efecto nefasto dado el reducido número

de inmuebles que se encuentran en venta

o alquiler. Por este motivo, se debe estudiar

la introducción de fórmulas fiscales

que graven la reventa de viviendas en un

periodo de tiempo determinado siempre

que no se hayan destinado a domicilio

habitual del adquiriente o no se hayan

alquilado durante un periodo de tiempo

mínimo. Este tipo de medidas se puede

extender a la compraventa de solares.

Por último, habría que estudiar fórmulas

compatibles con el paisaje rural

que permitiese que en supuestos de actividad

rural intensiva, existiera la posibilidad

de autorizar de modo condicionado

la realización en precario de viviendas

prefabricadas.

Respecto a las medidas que pretenden

incidir en la ordenación territorial y paisajística

de la función residencial, en primer

lugar, las calificaciones de suelo

urbanizable se deben limitar a los núcleos

urbanos situados en ámbitos rurales y se

tiene que promover la compactación de

estos núcleos y de los asentamientos rurales,

recurriendo en el primer caso al aumento

de volúmenes si fuera necesario. En el

caso de los asentamientos agrícolas, el

crecimiento inmobiliario debe estar vinculado

a las necesidades productivas, tal

como se señala en la directriz 64 de la Ley

19/2003 de 14 de abril.

En segundo lugar, es necesario que el

planeamiento delimite de forma clara las

zonas rústicas con valores naturales, paisajísticos

y productivos con el fin de que

en ellos se regule y controle al máximo la

edificación, que en cualquier caso debe

estar ligada a las necesidades agrarias,

con el fin de permitir la conservación de

la actividad agrícola y del paisaje.

En tercer lugar, el planeamiento establecerá

las tipologías constructivas respetando

las que tradicionalmente se hayan

utilizado, en especial en asentamientos

rurales, agrícolas y en cascos históricos.

Con el fin de que el consumo de suelo sea

más eficiente, se tiene que evitar el uso

indiscriminado de las tipologías propias

de la segunda residencia, en especial la

casa-jardín aislada.

En cuarto lugar, es necesario incrementar

las ayudas a la rehabilitación para

aquellos inmuebles que se vinculen a fincas

agrarias en explotación, como una

manera de favorecer el mantenimiento de

las actividades productivas. En este caso,

la normativa debe adoptar limitaciones

especiales que preserven el buen uso y

destino de las ayudas.

En quinto lugar, la conservación del

paisaje requiere de un estricto control del

proceso constructivo. No sólo se debe

evitar que persistan las nuevas construcciones

sin licencia o sin ajustarse a ella,

sino además se debe velar para que los

procesos autoconstructivos no se dilaten

en el tiempo más de lo razonable. Los

programas públicos de autoconstrucción

deben encauzar este tipo de actuaciones.

En sexto lugar, es necesaria la reutilización

de numerosos inmuebles vacíos que

se sitúan en comarcas e islas donde se ha

producido un fenómeno de despoblación.

240 VEGUETA 9 (2006), ISSN: 1133-598X

Juan Manuel Parreño Castellano

La vivienda en el medio rural de Canarias (España): diagnosis y criterios de ordenación

Este es el caso de La Palma, El Hierro, La

Gomera, el noroeste y este de Tenerife y

centro de Gran Canaria. La recuperación

de estos inmuebles requiere del desarrollo

de políticas que permitan el mantenimiento

y la llegada de población foránea.

La falta de medidas conduce a que estos

inmuebles terminen convirtiéndose en

viviendas secundarias.

En séptimo lugar, es necesario que las

viviendas cuenten con las adecuadas condiciones

urbanísticas y que, además, en el

caso de los núcleos de población, se mejoren

los equipamientos y los servicios.

Esta es una condición fundamental para

el mantenimiento de la población rural, el

crecimiento económico de los enclaves y

la mejora de las condiciones de vida de la

población.

En octavo lugar, se deberían implantar

medidas homogeneizadoras generales

que incluyan orientaciones arquitectónicas,

paisajísticas, de ornato, de accesibilidad,

de uso, etc. para los espacio rústicos

que gozan de instrumentos propios de

protección, eso sí, respetando en la medida

de los posible las peculiaridades

comarcales e insulares.

En noveno lugar, se tienen que ofrecer

alternativas específicas para las viviendas

fuera de ordenación. En este sentido, se

deben considerar varios supuestos a la

hora de adoptar medidas concretas, tales

como, si se trata de una vivienda habitual

en explotación primaria, de una vivienda

habitual sin explotación primaria, de una

vivienda habitual con tipología, ornato o

volumen inadecuado, de una vivienda

secundaria, de una vivienda vacía, de

una vivienda en ruina, de si no existe

conexión a las redes de saneamiento y

abastecimiento, de si no presenta acceso

rodado o si el inmueble no tiene registro

catastral.

Por último, es necesario detectar las

edificaciones e instalaciones, estén o no

destinadas a uso residencial, que son

incompatibles con las disposiciones que

establecen la Ley de Ordenación del

Territorio de Canarias, los Planes Insulares

de Ordenación Territorial y los Planes

Municipales, con el fin de decidir compatibilizarlas

o no, y en este último caso,

establecer un plazo para su desaparición.

AGRADECIMIENTOS

Mi gratitud a D. Ramón Díaz Hernández

por las valiosas sugerencias aportadas

y a D. Tanausú Pérez García por la

ayuda prestada en el trabajo cartográfico.

NOTAS

1 El artículo forma parte del estudio realizado

para la Consejería de Política Territorial del

Gobierno de Canarias denominado “Estudios

previos para la ordenación del medio

rural y agrario de Canarias: claves de diagnóstico

y propuestas” que ha sido financiado

por esta Institución.

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